จับตา! ทำเลกรุงเทพฯ ตอนเหนือบูม "แลนด์ลอร์ด" งัดแผนพัฒนารับฮับรถไฟฟ้า - รับมือภาษีที่ดินใหม่

นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า จากข้อมูลฝ่ายวิจัยการตลาดและการลงทุนของบริษัทในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมาพบว่า ทำเลบริเวณห้าแยกลาดพร้าวและใกล้เคียงของถนนคู่ขนานถนนพหลโยธิน ตั้งแต่ช่วงรถไฟฟ้า BTS หมอชิต กับถนนวิภาวดีรังสิต มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในย่านดังกล่าวราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 90,000-100,000 บาท/ตร.ม. และเชื่อว่าคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวราคาขายเริ่มต้นกว่า 100,000-120,000 บาท/ตร.ม. ขณะที่ราคาที่ดินที่มีการซื้อขายกันน่าจะขยับขึ้นเป็น 500,000-600,000 บาท/ตร.ว. เพิ่มสูงขึ้นจากปีก่อนๆ ที่ราคาขาย 200,000 - 350,000 บาท/ ตร.ว

"เส้นวิภาวดีรังสิตน่าจะเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนในการนำแลนด์แบงก์ออกมาพัฒนาและราคาที่อยู่อาศัยน่าจะปรับขึ้นทุกปี รวมถึงราคาที่ดินที่ซื้อขายเปลี่ยนมือน่าจะปรับขึ้นอย่างน้อย 30-40%"

นายกิติศักดิ์ให้ความเห็นเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่า ยังไม่บังคับใช้จนกว่าจะถึงปี 2559 เนื่องจากประเมินภาษีอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดิน ซึ่งขณะนี้ภาครัฐคงมีการประเมินราคาที่ดินใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้น ราคาประเมินรอบใหม่จะประกาศใช้ในปี 2559

ทั้งนี้ จากการศึกษาเบื้องต้นพบมีทั้งข้อดี ข้อเสีย และผลกระทบต่อธุรกิจ ดังนี้

ข้อดี 1.ลดการถือครองที่ดินเพื่อเก็งกำไรในระยะยาว 2.ช่วยชะลอการชึ้นของราคาที่ดิน ซึ่งพุ่งขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในส่วนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง 3.เปลี่ยนจากการเสียภาษีบำรุงท้องที่สำหรับทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด เป็นภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์ในอัตรา 0.5% แทน กล่าวคือค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่ต้องเสียภาษีบำรุงท้องที่สำหรับทรัพย์ส่วนกลาง โดยจ่ายเป็นภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างใช้งานในเชิงพาณิชย์แทนในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน แต่ต้องติดตามเรื่องการคิดขนาดพื้นที่ส่วนกลางในการเก็บภาษีซึ่งจะมีเงื่อนไขหรือวิธีคิดอย่างไร

ส่วนข้อเสีย 1.เพิ่มคู่แข่งในการพัฒนาอาคารชุด เนื่องจากการทยอยนำแลนด์แบงก์ออกมาพัฒนา 2.ทำให้เกิดการแข่งขันการระบายสินค้าสต๊อก (Inventory) เพื่อลดภาระภาษีที่ดิน

ส่วนผลกระทบต่อธุรกิจในด้านต้นทุนและแนวทางในการพัฒนาโครงการนั้น คือจะส่งผลกระทบต่อการเลือกซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ โดยที่ดินขนาดใหญ่ต้องมีการแบ่งเป็นเฟสการพัฒนาโครงการ เป็นต้น

ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 10 พ.ย. 2557