พิษผังเมืองใหม่เขาใหญ่ป่วน!! ซื้อขายที่ดินชะงัก

อสังหาฯเขาใหญ่อลหม่านหนัก "เจ้าพ่อโบนันซ่า-12 ตำบลในปากช่อง" ปลุกม็อบค้านแหลกร่างผังเมืองใหม่ห้ามพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ ตระกูลดัง "มหากิจศิริ-เครือซีพี" เร่งขั้นตอนขอใบอนุญาตก่อสร้างเร็วขึ้น วงการซื้อขายที่ดินชะงักทันควัน แนวโน้มราคาร่วงผล็อย

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากกรณีที่สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดนครราชสีมาได้จัดทำร่างผังเมืองรวมจังหวัดนครราชสีมา มีสาระสำคัญคือพื้นที่ส่วนใหญ่ 80% ของอำเภอปากช่องซึ่งรวมถึงบริเวณโดยรอบอุทยานแห่งชาติ ครอบคลุมถนนธนะรัชต์ ผ่านศึก-กุดคล้า และถนนทางไปวังน้ำเขียวจะถูกควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินในเชิงพาณิชย์ ปรากฏว่าล่าสุดผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการในเขาใหญ่ได้เริ่มปรับแผนเร่งออกแบบและขออนุญาตให้เร็วขึ้น ก่อนการประกาศใช้ผังเมืองใหม่ รวมทั้งมีความเคลื่อนไหวเพื่อคัดค้านร่างผังเมืองใหม่ด้วย

มหากิจศิริ-ซีพีเร่งขอใบอนุญาต
นายยุทธนา ตันติยานนท์ ผู้อำนวยการกลุ่มงานโครงการอสังหาริมทรัพย์ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเมนต์ คอร์ปอเรชัน จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า กรณีผังเมืองใหม่ที่เตรียมประกาศใช้โดยปรับสีผังเมืองให้เป็นพื้นที่ "สีเขียว" (พื้นที่ป่าไม้) และ "สีเขียวทแยงขาว" (พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ห้ามไม่ให้ก่อสร้างบ้านจัดสรร โรงแรม รีสอร์ต สนามกอล์ฟ ครอบคลุมพื้นที่ 80% ของอำเภอปากช่องจริง จะมีทั้งผลดีและผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผลดีคือในอนาคตจะควบคุมไม่ให้มีซัพพลาย (โครงการ) ใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น รักษาความเป็นธรรมชาติของเขาใหญ่ไว้ได้

ส่วนผลกระทบเนื่องจากบริษัทมีที่ดินรอบเขาใหญ่อีก 2-3 แปลง แปลงละ 30-50 ไร่ โดยออกแบบโครงการไว้แล้ว เพื่อป้องกันความเสี่ยงทางธุรกิจบริษัทจะต้องเร่งยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินและก่อสร้างให้เร็วขึ้น จากเดิมวางแผนจะเริ่มดำเนินการในช่วงครึ่งปีหลัง แต่อาจจะไม่ทัน ดังนั้นจึงเร่งยื่นขอนุญาตทันทีภายในไตรมาส 1/2556 

นางสาวอุษณา มหากิจศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมาน์เท่น ครีก ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ในกลุ่มพีเอ็มกรุ๊ป เปิดเผยว่า ยังไม่ทราบเรื่องผังเมืองใหม่ที่จะบังคับใช้ในส่วนโครงการเมาน์เท่น ครีกฯ เขาใหญ่มีที่ดินประมาณ 1,750 ไร่ เฟสแรกพัฒนาเป็นสนามกอล์ฟ 27 หลุม วิลล่ารีสอร์ต 38 หลัง เพิ่งเปิดบริการเมื่อไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมา บริษัทยังคงเหลือที่ดินอีกหลายร้อยไร่ที่จะพัฒนาต่อในเฟสถัดไปภายในปี 2556 นี้ ซึ่งได้ออกแบบและอยู่ระหว่างยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินและก่อสร้าง คาดว่าน่าจะขอใบอนุญาตได้ทันก่อนผังเมืองใหม่ประกาศใช้

ใจหาย ราคาที่ดินร่วงแน่
นายเฐาศิริษ ศิวาคม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีนิคอล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เปิดเผยว่า ไม่เห็นด้วยที่ผังเมืองใหม่จะปรับสีเป็นสีเขียวอ่อนและเขียวทแยงขาวคลุมเต็มพื้นที่เขาใหญ่ โดยควรกำหนด "โซนนิ่ง" ห้ามก่อสร้างอสังหาฯเชิงพาณิชย์ เช่น พื้นที่ที่อยู่ติดอุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ในรัศมีกี่กิโลเมตร ห้ามสร้างอาคารสูงหรือสร้างได้แต่ไม่เกิน 2 ชั้น เป็นต้น เพราะถ้าผังเมืองควบคุมแบบเหมารวมเท่ากับเป็นการคุมกำเนิดเบ็ดเสร็จ อนาคตการลงทุนธุรกิจเพื่อการท่องเที่ยวในเขาใหญ่ก็จะหยุดพัฒนา 

"เงื่อนไขเวลาคือมีเวลาเตรียมพร้อมเพียง 1 ปี ดังนั้นถ้าผู้ประกอบการต้องการพัฒนาโครงการก็ต้องเร่งซื้อขายที่ดินให้จบภายใน 3 เดือนจากนี้ ราคาที่ดินจึงมีโอกาสเคลื่อนไหวได้บ้าง แต่หลังจาก 3 เดือนแนวโน้มราคาน่าจะทรงตัว และยิ่งถ้าผังเมืองใหม่ประกาศใช้จริงราคาที่ดินในเขาใหญ่น่าจะลดลงด้วยซ้ำ ปัจจุบันที่ดินติดถนนธนะรัชต์มีการประกาศขายกันตั้งแต่ไร่ละ 5-10 ล้านบาท ถนนผ่านศึก-กุดคล้าและทางไปวังน้ำเขียวประมาณไร่ละ 5 ล้านบาทบวกลบ" นายเฐาศิริษกล่าว

ขณะที่นายยุทธนากล่าวเสริมว่า ในแง่ราคาที่ดิน หากเป็นที่ดินแปลงเล็ก 1-2 ไร่ คงไม่มีผลกระทบ แต่ถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ตั้งแต่ 5-10 ไร่ สำหรับพัฒนาโครงการอาจจะทำให้ราคาหยุดนิ่ง ไม่ปรับขึ้นไปกว่านี้แล้ว

ท้องถ่น-โบนันซ่าปลุกม็อบค้าน
นายสมเกียรติ พยัคฆ์กุล นายกเทศมนตรีตำบลหมูสี อ.ปากช่อง กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ยังไม่ทันประกาศบังคับใช้ เพียงแค่มีกระแสข่าวออกไปในวงกว้าง ผลกระทบเกิดขึ้นแล้วคือ การซื้อขายที่ดินช่วงนี้ชะงักลง ไม่เฉพาะที่ปากช่องและตำบลหมูสี แต่เป็นภาพรวมทั้งจังหวัด เพราะโดนถึง 6 อำเภอหลัก ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างจำนวนมากกว่าปกติ ที่ค้างการพิจารณาของเทศบาลตำบลหมูสีมี 5-10 ราย เฉลี่ยโครงการละ 50-100 ยูนิต

สำหรับความเคลื่อนไหวขององค์กรปกครองท้องถิ่น นายสมเกียรติกล่าวว่า ล่าสุดผู้บริหารท้องถิ่น 12 ตำบลในอำเภอปากช่องได้รวมตัวกันส่งหนังสือแสดงจุดยืนให้ทบทวนแก้ไขร่างผังเมืองรวมจังหวัด 

ส่งถึงสำนักงานโยธาฯจังหวัดนครราชสีมา เพราะประชาชนมีความเดือดร้อน จะอ้างอิงประชาพิจารณ์ซึ่งทำไว้นานแล้ว ไม่สมเหตุสมผล เพราะสภาพปัจจุบันกับอดีต 7-8 ปีก่อนเปลี่ยนไปแล้ว ยิ่งในอนาคตจะเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน พื้นที่เขาใหญ่ยิ่งสมควรเปิดโอกาสให้ลงทุนพัฒนาแหล่งท่องเที่ยว

นายไพวงษ์ เตชะณรงค์ ผู้ก่อตั้งโครงการโบนันซ่า เขาใหญ่ เปิดเผยเรื่องเดียวกันนี้ว่า เชื่อว่าผู้ประกอบการอสังหาฯในเขาใหญ่ส่วนใหญ่คงจะไม่เห็นด้วย ดังนั้นเร็ว ๆ นี้คงจะมีการหารือสอบถามความเห็นกับกลุ่มผู้ประกอบการด้วยกัน และมีแนวโน้มว่าอาจจะมีการยื่นหนังสือถึงทางการ เช่น กรมโยธาธิการและผังเมือง หรือสำนักงานโยธาฯจังหวัด เพื่อแสดงจุดยืนในเรื่องนี้

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ 4 ม.ค. 56