'ที่ดินแพง เกินเหตุ'กับอสังหาฯ
โดย...รศ.มานพ พงศพัต
ขณะนี้มีการซื้อ-ขายที่ดินเก็งกำไรที่ดินกันมาก อาทิเช่น ที่ดินรถไฟฟ้าผ่านไปฝั่งธนบุรีและสมุทรปราการ "ราคาที่ดินสูง 2 เท่ากว่าใน 1-2 ปี" ส่วนจังหวัดชายแดน เช่น แม่สอด นครพนม มุกดาหาร แพง 2 เท่าใน 1 ปี เช่นเดียวกับที่ดินพิษณุโลก คาดว่ารถไฟหัวจรวดจะผ่านก็เก็งกำไรกันเป็นว่าเล่น
อีกทั้งมีรายงานจากนักประเมินที่ดินว่าที่ดินที่แพงที่สุด 1.8 ล้านบาทต่อวาอยู่แถวราชประสงค์ ปทุมวัน ทำให้น่าเป็นห่วงว่าอะไรจะเกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ที่ดินกำลังแพงเกินกว่าเหตุ ตัวอย่างก็มีในอดีต เช่น ที่ญี่ปุ่น โตเกียว ชินจูกุ เมื่อ 15 ปีที่ผ่านมา รายงานว่าแพงที่สุด แพงเหลือหลายถึงตารางเมตรละกว่า 250,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ คิดเป็นตารางวาก็ประมาณ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ คิดเป็นเงินไทยก็ 35 ล้านบาท คำถามคือ "ซื้อแล้วเอาไปทำอะไรจึงจะคุ้ม" ราคาที่แพงมากๆก็มักจะเป็นพื้นที่เล็กๆซื้อเอาเป็นทางออก หรือปรับหน้าร้านให้ใหญ่ขึ้น
ถ้าคิดจะซื้อแปลงใหญ่ๆ 2-3 ไร่ พัฒนาให้คุ้มกับ FAR (อัตราส่วนให้สร้างได้ 5-10 เท่าของที่ดิน) ค่าที่ดินแพงจนคิดไม่ออก จะตกไร่ละ 1,200-1,500 ล้านบาท ค่าก่อสร้างอาคารสูงอีก 30,000 บาท ทำให้ราคารวมสูงขึ้นร่วม 10,000 ล้านบาท โครงการละประมาณ 15,000-20,000 ล้านบาทจะขายอย่างไร เป็นคอนโดฯก็คงจะตกตารางเมตรละไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท ใครจะซื้อ ขายได้หรือ?
ที่ญี่ปุ่นพอราคาที่ดินแพงจนจับต้องไม่ได้เพราะไม่มีคนซื้อ "Real-Estate จะหยุดนิ่ง" ไม่มีโครงการใหม่ๆเกิดขึ้นเลย เจ้าของก็ตั้งราคาฝันหวานเอาไว้ขายไม่ออก เอาไปจำนองกับธนาคารก็ไม่ตีราคาให้ เพราะรับมาแล้วมีแต่ตัวเลขขายไม่ได้ ไม่มีคนจะซื้อ
ดังนั้นราคาที่ดินตามทฤษฎีก็คือ "ราคาที่ดินที่ผู้ซื้อ-ผู้ขาย ยินยอมตกลงกันด้วยข้อมูลที่เท่าๆกัน" มิใช่ราคา "Best-Used" อย่างที่นักประเมินคุยไว้ซึ่งพื้นที่ Best-Used ยังถูกกำหนดด้วยการกำหนดการใช้ของผังเมือง เช่น พื้นที่สีเขียวเป็นพื้นที่เกษตรกรรม พื้นที่ใกล้วัง วัด โรงเรียน ถนนแคบ สร้างอาคาร Best-Used โดยไม่ติดข้อจำกัดกฎหมายไม่ได้ และยังมีวัฒนธรรมท้องถิ่น เช่น ใกล้สถานที่ศักดิ์สิทธิ์ แม้กฎหมายมิได้กำหนด แต่ประชาชนท้องถิ่นจะไม่ยอมก็ได้
อีกทั้งขณะนี้มีการ "เก็งกำไร" กันมาก มีทั้งซื้อที่ดิน "มาเก็บ" และ "มากักตุน" ซึ่งไม่ถูกกฎหมายทั้งสิ้น ปัจจุบันกำลังมี "ภาษีทรัพย์สิน" กับการเก็งกำไร เพราะผลต่างของการเก็งกำไรสูงมาก ควรจะเสียภาษีให้รัฐสักครึ่งหนึ่งเรียกว่า "Capital Gain Tax" ต่างประเทศที่มีอารยธรรม เขาทำกัน มิใช่ปล่อยให้มีการเอาเปรียบสังคมของผู้มีทั้งกำลังทรัพย์ การเงิน และอำนาจ
ดังนั้น "ที่ดินแพงเกินเหตุจะเป็นทางลบแก่ธุรกิจทุกประเภทแน่นอน" ถ้ารัฐไม่ลงมาดูขณะนี้ขณะที่มีอำนาจรวมอยู่ ผลกระทบจะเกิดขึ้นแน่ในอนาคตอันใกล้ในประเทศที่ที่ดินแพง ประชาชนจะไม่มีกำลังซื้อ อสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเป็น "ธุรกิจเช่าที่ดินระยะยาว Long Lease" บางประเทศให้ยาวถึง 99 ปี เช่น อังกฤษ ส่วนไทยเราให้ 30 ปี น้อยที่สุดในประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี
ลองติดตามราคาที่ดินที่แพงให้ดีว่า แพงเพราะอะไร มีทั้ง "แพงจากนักเชียร์" เช่น นายหน้า-นักประเมิน-สื่อต่างๆที่ช่วยกันประโคมข่าว เอาใจนักพัฒนาที่ดินที่มีอยู่ในมือ คอยติดตามดูให้ใกล้ชิด
อีกทั้งมีรายงานจากนักประเมินที่ดินว่าที่ดินที่แพงที่สุด 1.8 ล้านบาทต่อวาอยู่แถวราชประสงค์ ปทุมวัน ทำให้น่าเป็นห่วงว่าอะไรจะเกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ที่ดินกำลังแพงเกินกว่าเหตุ ตัวอย่างก็มีในอดีต เช่น ที่ญี่ปุ่น โตเกียว ชินจูกุ เมื่อ 15 ปีที่ผ่านมา รายงานว่าแพงที่สุด แพงเหลือหลายถึงตารางเมตรละกว่า 250,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ คิดเป็นตารางวาก็ประมาณ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ คิดเป็นเงินไทยก็ 35 ล้านบาท คำถามคือ "ซื้อแล้วเอาไปทำอะไรจึงจะคุ้ม" ราคาที่แพงมากๆก็มักจะเป็นพื้นที่เล็กๆซื้อเอาเป็นทางออก หรือปรับหน้าร้านให้ใหญ่ขึ้น
ที่ญี่ปุ่นพอราคาที่ดินแพงจนจับต้องไม่ได้เพราะไม่มีคนซื้อ "Real-Estate จะหยุดนิ่ง" ไม่มีโครงการใหม่ๆเกิดขึ้นเลย เจ้าของก็ตั้งราคาฝันหวานเอาไว้ขายไม่ออก เอาไปจำนองกับธนาคารก็ไม่ตีราคาให้ เพราะรับมาแล้วมีแต่ตัวเลขขายไม่ได้ ไม่มีคนจะซื้อ
ดังนั้นราคาที่ดินตามทฤษฎีก็คือ "ราคาที่ดินที่ผู้ซื้อ-ผู้ขาย ยินยอมตกลงกันด้วยข้อมูลที่เท่าๆกัน" มิใช่ราคา "Best-Used" อย่างที่นักประเมินคุยไว้ซึ่งพื้นที่ Best-Used ยังถูกกำหนดด้วยการกำหนดการใช้ของผังเมือง เช่น พื้นที่สีเขียวเป็นพื้นที่เกษตรกรรม พื้นที่ใกล้วัง วัด โรงเรียน ถนนแคบ สร้างอาคาร Best-Used โดยไม่ติดข้อจำกัดกฎหมายไม่ได้ และยังมีวัฒนธรรมท้องถิ่น เช่น ใกล้สถานที่ศักดิ์สิทธิ์ แม้กฎหมายมิได้กำหนด แต่ประชาชนท้องถิ่นจะไม่ยอมก็ได้
อีกทั้งขณะนี้มีการ "เก็งกำไร" กันมาก มีทั้งซื้อที่ดิน "มาเก็บ" และ "มากักตุน" ซึ่งไม่ถูกกฎหมายทั้งสิ้น ปัจจุบันกำลังมี "ภาษีทรัพย์สิน" กับการเก็งกำไร เพราะผลต่างของการเก็งกำไรสูงมาก ควรจะเสียภาษีให้รัฐสักครึ่งหนึ่งเรียกว่า "Capital Gain Tax" ต่างประเทศที่มีอารยธรรม เขาทำกัน มิใช่ปล่อยให้มีการเอาเปรียบสังคมของผู้มีทั้งกำลังทรัพย์ การเงิน และอำนาจ
ดังนั้น "ที่ดินแพงเกินเหตุจะเป็นทางลบแก่ธุรกิจทุกประเภทแน่นอน" ถ้ารัฐไม่ลงมาดูขณะนี้ขณะที่มีอำนาจรวมอยู่ ผลกระทบจะเกิดขึ้นแน่ในอนาคตอันใกล้ในประเทศที่ที่ดินแพง ประชาชนจะไม่มีกำลังซื้อ อสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเป็น "ธุรกิจเช่าที่ดินระยะยาว Long Lease" บางประเทศให้ยาวถึง 99 ปี เช่น อังกฤษ ส่วนไทยเราให้ 30 ปี น้อยที่สุดในประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี
ลองติดตามราคาที่ดินที่แพงให้ดีว่า แพงเพราะอะไร มีทั้ง "แพงจากนักเชียร์" เช่น นายหน้า-นักประเมิน-สื่อต่างๆที่ช่วยกันประโคมข่าว เอาใจนักพัฒนาที่ดินที่มีอยู่ในมือ คอยติดตามดูให้ใกล้ชิด
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 34 ฉบับที่ 2,997 วันที่ 2 - 5 พฤศจิกายน พ.ศ. 2557
มูลนิธิชีวิตไท (Local Act)
129/250 หมู่บ้านเพอร์เฟคเพลส รัตนาธิเบศร์ ถนนไทรม้า ต.บางรักน้อย อ.เมือง จ.นนทบุรี 11000
โทรศัพท์: 02-048-5465 E-mail : This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
ติดตามเราได้ที่ 
ผู้เข้าชม
6871051
วันนี้
เมื่อวานนี้
สัปดาห์นี้
เดือนนี้
ทั้งหมด
3161
4413
27812
99957
6871051
Your IP: 3.147.85.201
2024-05-18 12:50